Ο ΑΜΑ για Airbnb είναι ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου που παίρνετε όταν εγγράφετε το ακίνητο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ. Χωρίς αυτόν δεν μπορείτε να δημοσιεύσετε νόμιμα την αγγελία, γιατί ο αριθμός πρέπει να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες. Το self check-in είναι άλλο θέμα: αφορά τον τρόπο που μπαίνει ο επισκέπτης και δεν αντικαθιστά καμία υποχρέωση.
Ενημέρωση: Σεπτέμβριος 2026. Τα στοιχεία ελέγχθηκαν στις 18/09/2026 στις επίσημες πηγές που αναφέρουμε σε κάθε ενότητα. Το άρθρο είναι γενική ενημέρωση και όχι νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι κανόνες της βραχυχρόνιας μίσθωσης αλλάζουν συχνά: πριν από κάθε ενέργεια ελέγξτε τις ισχύουσες διατάξεις στην ΑΑΔΕ και, για το δικό σας ακίνητο, συμβουλευτείτε λογιστή ή δικηγόρο.
Τι είναι ο ΑΜΑ και πού τον παίρνετε
Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών ρυθμίζεται από το άρθρο 111 του ν. 4446/2016, όπως ισχύει. Βασική υποχρέωση είναι η εγγραφή στο ηλεκτρονικό Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής που τηρεί η ΑΑΔΕ. Με την εγγραφή αποδίδεται ένας μοναδικός αριθμός, ο ΑΜΑ, που πρέπει υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου στις πλατφόρμες. Το πλαίσιο περιγράφεται στη σελίδα της Γενικής Γραμματείας Εμπορίου.
- Πού: στην ειδική εφαρμογή για τη βραχυχρόνια μίσθωση, στον ιστότοπο της ΑΑΔΕ.
- Για ποιο ακίνητο: ένας ΑΜΑ για κάθε ακίνητο που διαθέτετε, όχι ένας για τον ιδιοκτήτη.
- Τι άλλο γίνεται εκεί: στην ίδια εφαρμογή υποβάλλεται και η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής για κάθε μίσθωση, στις προθεσμίες που ορίζει η ΑΑΔΕ.
Η διαδικασία, τα απαιτούμενα στοιχεία και οι προθεσμίες περιγράφονται στις οδηγίες της ΑΑΔΕ, που ενημερώνονται τακτικά. Διαβάστε την τρέχουσα έκδοση πριν από την εγγραφή.
Πού μπαίνει ο ΑΜΑ στην αγγελία του Airbnb
Η υποχρέωση είναι ο ΑΜΑ να συνοδεύει κάθε ανάρτηση του ακινήτου. Στην πράξη, οι πλατφόρμες τον ζητούν σε ειδικό πεδίο:
- Το κέντρο βοήθειας του Airbnb αναφέρει ότι από την 1η Ιουνίου 2021 κάθε νέα αγγελία στην Ελλάδα πρέπει να περιλαμβάνει τον αριθμό μητρώου του ακινήτου σε ένα υποχρεωτικό, ειδικό πεδίο, ή να δηλώνει ότι εξαιρείται.
- Από τις 20 Μαΐου 2026 εφαρμόζεται ο Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028 για τα δεδομένα της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Όπου υπάρχει διαδικασία καταχώρισης, όπως ο ΑΜΑ στην Ελλάδα, οι πλατφόρμες πρέπει να βεβαιώνονται ότι ο οικοδεσπότης έχει δώσει αριθμό καταχώρισης πριν επιτραπεί η προσφορά του καταλύματος, και ο αριθμός πρέπει να εμφανίζεται ευδιάκριτα στην αγγελία.
Ο ΑΜΑ ανήκει σε ένα συγκεκριμένο ακίνητο: μη χρησιμοποιείτε τον ίδιο αριθμό σε περισσότερες από μία αγγελίες διαφορετικών ακινήτων. Αν αλλάξουν τα στοιχεία του ακινήτου ή η διαχείρισή του, ενημερώστε πρώτα την εγγραφή σας στην ΑΑΔΕ και μετά ελέγξτε ότι ο αριθμός στην αγγελία είναι ο σωστός.
Self check-in στο Airbnb χωρίς παράδοση κλειδιών;
Οι επισκέπτες μπαίνουν μόνοι τους κι εσείς κρατάτε τον έλεγχο των προσβάσεων: το 1Control DORY αντικαθιστά τον υπάρχοντα αφαλό ευρωπαϊκού τύπου χωρίς αλλαγές στην πόρτα, με το μηχανικό κλειδί πάντα διαθέσιμο. Ελέγξτε σε λίγα δευτερόλεπτα αν η πόρτα σας είναι συμβατή. Αγορά μία φορά, χωρίς συνδρομή.
299,00€ από 249,00€ με ΦΠΑ
- 1.500+ κριτικές σε Amazon, Facebook και Trustpilot
- Ασφαλείς πληρωμές
- Εγγύηση 2 ετών
Περιοχές με περιορισμούς: Αθήνα και Θεσσαλονίκη
Σε ορισμένες περιοχές δεν επιτρέπεται προσωρινά η εγγραφή νέων ακινήτων στο Μητρώο. Σύμφωνα με την Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής:
- Αθήνα: στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων δεν επιτρέπεται η εγγραφή για πρώτη φορά. Ο περιορισμός ορίστηκε αρχικά έως τις 31/12/2025 και παρατάθηκε έως τις 31/12/2026.
- Θεσσαλονίκη: ο ίδιος περιορισμός ισχύει στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης, από την 1η Ιουλίου έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
- Μεταβιβάσεις: στις περιοχές αυτές, τα ακίνητα που μεταβιβάζονται εν ζωή, για οποιαδήποτε αιτία, διαγράφονται από το Μητρώο και δεν μπορούν να εγγραφούν ξανά.
- Κυρώσεις: για όποιον διαθέτει ακίνητο σε βραχυχρόνια μίσθωση χωρίς να δικαιούται εγγραφή, προβλέπονται υψηλά διοικητικά πρόστιμα, που υπολογίζονται ως ποσοστό του εισοδήματος από τη μίσθωση.
Αν το ακίνητο βρίσκεται σε αυτές τις περιοχές και δεν έχει ήδη ΑΜΑ, ελέγξτε την τρέχουσα κατάσταση πριν από οποιαδήποτε επένδυση. Οι ημερομηνίες μπορεί να παραταθούν ή να αλλάξουν.
Προϋποθέσεις για βραχυχρόνια μίσθωση από την 1η Οκτωβρίου 2025
Από την 1η Οκτωβρίου 2025 εφαρμόζονται προδιαγραφές για τα ακίνητα που διατίθενται σε βραχυχρόνια μίσθωση, σύμφωνα με το άρθρο 3 του ν. 5170/2025. Η εγκύκλιος του Υπουργείου Τουρισμού (αρ. πρωτ. 19567/25.09.2025) εξηγεί τις λεπτομέρειες. Σε γενικές γραμμές, τα ακίνητα με ΑΜΑ πρέπει:
- να είναι χώροι κύριας χρήσης, με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό,
- να έχουν ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα,
- να έχουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής και σήμανση διαφυγής,
- να έχουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.
Η εγκύκλιος περιγράφει και λεπτομέρειες, όπως τον αριθμό των πυροσβεστήρων ανά επιφάνεια, τη θέση των ανιχνευτών καπνού και το περιεχόμενο του φαρμακείου. Διαβάστε την ολόκληρη πριν ετοιμάσετε το ακίνητο. Σε ένα κατάλυμα με self check-in, ο οδηγός με τα τηλέφωνα ανάγκης και η σήμανση διαφυγής μετράνε ακόμα περισσότερο, γιατί ο επισκέπτης μπορεί να μη σας συναντήσει ποτέ.
Self check-in σε βραχυχρόνια μίσθωση: τι αλλάζει και τι όχι
Το self check-in σημαίνει ότι ο επισκέπτης μπαίνει μόνος του, χωρίς να τον περιμένει κάποιος. Είναι οργανωτική επιλογή του οικοδεσπότη και δεν αλλάζει τις υποχρεώσεις του.
- Τα στοιχεία της διαμονής δηλώνονται στην ΑΑΔΕ όπως σε κάθε κράτηση. Ελέγξτε στην εφαρμογή ποια στοιχεία του επισκέπτη ζητούνται και συγκεντρώστε τα πριν από την άφιξη.
- Οι πληροφορίες ασφαλείας πρέπει να βρίσκονται μέσα στο ακίνητο: τηλέφωνα πρώτης ανάγκης, φαρμακείο, σήμανση διαφυγής.
- Η πολυκατοικία έχει τους δικούς της κανόνες. Ό,τι τοποθετείτε σε κοινόχρηστο χώρο, όπως μια κλειδοθήκη για Airbnb, περνά από τον διαχειριστή.
- Η επικοινωνία με τον επισκέπτη πρέπει να είναι εύκολη σε όλη τη διάρκεια της άφιξης.
Για τον τρόπο εισόδου, δηλαδή κωδικό, κάρτα ή κινητό, δείτε τον οδηγό για την κλειδαριά για Airbnb. Αν η πόρτα του καταλύματος είναι πόρτα ασφαλείας, ο οδηγός για την έξυπνη κλειδαριά για πόρτα ασφαλείας εξηγεί τι να ελέγξετε πρώτα.
Ο ρόλος του DORY: μόνο η πρόσβαση
Το 1Control DORY αντικαθιστά μόνο τον αφαλό (ευρωπαϊκό κύλινδρο) της πόρτας και δίνει σε κάθε επισκέπτη προσωρινή πρόσβαση με ημερομηνία λήξης, που ανοίγει από την εφαρμογή μέσω Bluetooth. Την ανακαλείτε όποτε θέλετε, και με το LINK ανοίγετε και από μακριά. Το μηχανικό κλειδί εφεδρείας μένει σε εσάς για ώρα ανάγκης.
Το DORY δεν είναι εργαλείο συμμόρφωσης. Δεν εγγράφει το ακίνητο στο Μητρώο, δεν εκδίδει ΑΜΑ, δεν υποβάλλει δηλώσεις στην ΑΑΔΕ και δεν ελέγχει την ταυτότητα του επισκέπτη. Οργανώνει μόνο την είσοδο. Ένα πρακτικό σημείο: ενεργοποιήστε την πρόσβαση του επισκέπτη αφού έχετε συγκεντρώσει τα στοιχεία που χρειάζεστε για τη δήλωση, όχι πριν.
Πριν από την αγορά, ελέγξτε την πόρτα στον έλεγχο συμβατότητας DORY. Σε κλειδαριά χρηματοκιβωτίου το DORY δεν τοποθετείται: δείτε πώς το καταλαβαίνετε στον οδηγό για την αλλαγή αφαλού σε πόρτα ασφαλείας.
Λίστα ελέγχου για οικοδεσπότες
- Το ακίνητο είναι εγγεγραμμένο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και έχει ΑΜΑ.
- Ο ΑΜΑ εμφανίζεται στο ειδικό πεδίο κάθε αγγελίας.
- Αν το ακίνητο βρίσκεται στο κέντρο της Αθήνας ή της Θεσσαλονίκης, έχετε ελέγξει τους περιορισμούς.
- Το ακίνητο καλύπτει τις προδιαγραφές που ισχύουν από την 1η Οκτωβρίου 2025, με ασφάλιση αστικής ευθύνης σε ισχύ.
- Η δήλωση κάθε διαμονής υποβάλλεται στις προθεσμίες της ΑΑΔΕ.
- Η πρόσβαση κάθε επισκέπτη λήγει μόνη της στο check-out, και το συνεργείο καθαρισμού έχει δική του πρόσβαση.
- Υπάρχει λύση ανάγκης αν ο επισκέπτης μείνει έξω.
Η λίστα δεν είναι εξαντλητική. Για τα φορολογικά θέματα και για τις υποχρεώσεις που αφορούν το δικό σας ακίνητο, απευθυνθείτε σε λογιστή.
Συχνές ερωτήσεις
Τι είναι ο ΑΜΑ για το Airbnb;
Είναι ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου που αποδίδεται με την εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ. Υπάρχει ένας για κάθε ακίνητο και πρέπει να συνοδεύει την ανάρτησή του στις πλατφόρμες.
Πού βάζω τον ΑΜΑ στην αγγελία;
Στο ειδικό πεδίο για τον αριθμό μητρώου που έχει η πλατφόρμα. Το Airbnb το ζητά υποχρεωτικά για τις αγγελίες στην Ελλάδα, και ο Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028 ορίζει ότι ο αριθμός εμφανίζεται ευδιάκριτα στην αγγελία.
Μπορώ να πάρω νέο ΑΜΑ στο κέντρο της Αθήνας;
Σύμφωνα με την Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής, όχι έως τις 31/12/2026: στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων δεν επιτρέπεται εγγραφή για πρώτη φορά. Ελέγξτε αν ο περιορισμός έχει παραταθεί.
Τι γίνεται με τον ΑΜΑ αν πουλήσω το ακίνητο;
Στις περιοχές με περιορισμούς, τα ακίνητα που μεταβιβάζονται εν ζωή διαγράφονται από το Μητρώο και δεν μπορούν να εγγραφούν ξανά. Για τις άλλες περιοχές, ελέγξτε με τον λογιστή σας τι πρέπει να ενημερωθεί στην ΑΑΔΕ.
Ποιες προϋποθέσεις ισχύουν για βραχυχρόνια μίσθωση;
Από την 1η Οκτωβρίου 2025 τα ακίνητα πρέπει, μεταξύ άλλων, να έχουν ασφάλιση αστικής ευθύνης, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγό με τηλέφωνα ανάγκης. Οι λεπτομέρειες είναι στην εγκύκλιο του Υπουργείου Τουρισμού.
Κάνει το DORY τη δήλωση στην ΑΑΔΕ;
Όχι. Το DORY οργανώνει μόνο την είσοδο, με προσωρινές προσβάσεις που λήγουν. Η εγγραφή στο Μητρώο, ο ΑΜΑ και οι δηλώσεις κάθε διαμονής παραμένουν υποχρεώσεις του οικοδεσπότη.
Συμπέρασμα
Για τον οικοδεσπότη, ο ΑΜΑ και το self check-in είναι δύο διαφορετικά θέματα. Ο ΑΜΑ είναι η βάση της νόμιμης αγγελίας: εγγραφή στο Μητρώο της ΑΑΔΕ, αριθμός στο ειδικό πεδίο, προδιαγραφές του ακινήτου και περιορισμοί σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Το self check-in είναι ο τρόπος που μπαίνει ο επισκέπτης, και δεν αντικαθιστά καμία από αυτές τις υποχρεώσεις.
Ενημέρωση: Σεπτέμβριος 2026. Γενική ενημέρωση, όχι νομική ή φορολογική συμβουλή. Ελέγξτε τις ισχύουσες διατάξεις στην ΑΑΔΕ πριν από κάθε ενέργεια.